Licytacja komornika wchodzi w grę, dopiero gdy komornik nie ma czego zająć z oszczędności lub dochodów dłużnika. Ponadto licytację komorniczą zawsze poprzedza wezwanie dłużnika do uregulowania wierzytelności. Wezwanie takie kieruje do dłużnika komornik. Dłużnik na zapłatę ma dwa tygodnie liczone od daty otrzymania wezwania. Krok 6. W przypadku wygranej licytacji — oczekiwanie na udzielenie przez sąd tzw. przybicia. Krok 7. Wpłata ceny zakupu — najczęściej w terminie 14 dni od dnia licytacji. Krok 8. Otrzymanie postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości. Krok 9. Złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Krok 10. Krok 1: określenie potrzeb i możliwości finansowych. Zanim zaczniemy analizować ofertę deweloperów, należy zastanowić się, jakiego mieszkania potrzebujemy oraz ocenić swoje możliwości finansowe. Jeśli zakup sfinansowany ma być kredytem, najlepiej już na tym etapie udać się do banku, by zweryfikować swoją zdolność kredytową. Jednak największe koszty notarialne przy zakupie mieszkania, ponosi się na koniec całej operacji. Opłata ta zależna jest od wartości nieruchomości. Powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł: 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł; Powyżej 1 mln zł do 2 mln zł: 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł; Witam. Dostałam od komornika pismo z informacją o zajęciu nieruchomości. Mieszkanie jest moje i mojego byłego męża. Po rozwodzie mąż założył nową rodzinę i się wyprowadził, jednak nadal jest tutaj zameldowany. Pismo od komornika do ex zostało cofnięte, ponieważ nie znany jest adres jego pobytu. Aby stać się właścicielem nieruchomości sprzedawanej za cenę wywoławczą, trzeba mieć sporo szczęścia. Licytacje komornika zwykle zrzeszają wielu zainteresowanych, przez co cena może być niejednokrotnie podbijana. Taki zakup mieszkania wiąże się z nie lada okazją, gdyż mieszkanie możemy nabyć za ⅔ wartości. Nie jest to Kupno domu od komornika (krok po kroku) Realizacja marzenia o własnym domu często rozbija się o kwestie finansowe. Rozwiązaniem może być kupno domu od komornika, który sprzedaje je w trakcie licytacji publicznej. Przy odrobinie szczęścia można w ten sposób nabyć nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej. b9adtR. Jak szukać mieszkania, żeby nie dać się oszukać? Czy warto kupić "dziurę w ziemi"? Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem? Czy mieszkania bezczynszowe są bez opłat? Na co zwrócić uwagę oglądając nasze upatrzone M? Sprawdź ile zapłacisz za wykończenie mieszkania przez dewelopera, kiedy możesz ingerować w projekt i jak nie przepłacić za mieszkanie. Krok pierwszy...Po pierwsze: ustal co jest dla ciebie najważniejsze. Cena czy lokalizacja, a może czas (budowa rządzi się swoimi prawami). Oglądaj, porównuj i oceniaj tyle mieszkań ile tylko będzie możliwe, np. z tej samej okolicy - ustalisz średni faktyczny koszt metra kwadratowego danej dzielnicy, dlaczego mieszkańcy tej części miasta decydują się na sprzedaż mieszkania (budowa obwodnicy czy nierzetelna spółdzielnia?). Zawsze negocjuj ceny - sprzedający jest na to przygotowany, cena wyjściowa zwykle jest zawyżona. Pamiętaj, że rozkład mieszkania (jednostronne, dwustronne) i jego funkcjonalność (np. ślepa kuchnia, które ze ścian są nosne) ma wpływ na cenę. Jeszcze piętro - parter jest zawsze tańszy (ryzyko włamania, kwesta niedocieplenia podpiwniczenia), a jeśli zdecydujesz się na ostatnie piętro, zwłaszcza na ryku wtórnym - sprawdź w spółdzielni stan dachu. Materiał? Pomijając estetykę - budynki z wielkiej płyty były budowane z założenia na 50-60 lat eksploatacji, obecnie realizowane obiekty - na 100-120 lat... I jeszcze wysokość czynszu - wysoki obniża wartość mieszkania. Ale po kolei...Jak nie przepłacić za mieszkanie? PoradnikMieszkanie hipoteczne a mieszkanie spółdzielczeZwróć uwagę na powierzchnię kupowanego mieszkaniaMieszkania bezczynszowe. Czy naprawdę bez opłat?W jaki sposób można kupić tanie mieszkanie? Jakie dokumenty dotyczące własności należy sprawdzić przed kupnem mieszkania?Przy zakupie mieszkania hipotecznego: aktualny wypis z księgi wieczystej - w dniu podpisania aktu notarialnego, dobrze jest sprawdzić, czy nie wpłynęły żadne wnioski od czasu wydania ostatniego wypisu; upewni cię to, że zbywca np. nie obciążył mieszkania tuż przed sprzedaniem zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego: zaświadczenie ze spółdzielni o tym, kto jest właścicielem prawa do lokalu, oraz o tym, że nie ma zaległości w opłatach czynszowych; zaświadczenie ze spółdzielni o braku księgi wieczystej lub wypis z takiej księgi, jeżeli jest założona (dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć księgę).Mieszkanie - nowe czy z rynku wtórnego? Wykończone czy gotowe do wykończenia? Mieszkanie gotowe do zamieszkania czy "dziura w ziemi"? Wyższy standard (duże okna, parking podziemny, ochrona), niższe koszty transakcyjne (bez podatku od czynności cywilno-prawnych, VAT wliczony w cenę mieszkania), często niższe opłaty czynszowe - to plusy kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Mniejsze ryzyko inwestycyjne (widzę co kupuję), rozwinięta infrastruktura, możliwość szybkiego wprowadzenia się - to już rynek wtórny. Co wybrać? Mieszkanie z rynku pierwotnegoPrzed zakupem mieszkania na rynku pierwotnym - sprawdź dewelopera (Polski Związek Firm Deweloperskich, Krajowy Rejestr Sądowy) - czy nie jest on w stanie upadłości lub likwidacji i czy posiada ostateczną decyzję - pozwolenie na budowę. Umowę przedwstępną warto zawrzeć z deweloperem w formie aktu notarialnego. Dokument powinien określać przedmiot umowy wraz z jego ceną. Wskazane pisemnie powinny być również terminy płatności. W przypadku nieukończonej inwestycji optymalnym rozwiązaniem jest uzależnienie kolejnych rat od postępu prac budowlanych. W umowie powinny znaleźć się również zapisy mówiące o terminie oddania nieruchomości do użytkowania i terminie przeniesienia własności, jak i karach za ewentualne niedotrzymanie terminów. W dokumencie powinien być określony również standard wykończenia budynku i mieszkania oraz zakres odpowiedzialności w razie usuwania usterek. Każda umowa powinna obejmować sprawiedliwe i jednakowe dla obu stron, warunki odstąpienia od porozumienia, terminy wypowiedzenia i wzajemne rozliczenie stron z tego tytułuMieszkanie jeszcze w planie, czyli: czy warto kupić "dziurę w ziemi"?Jak zmniejszyć ryzyko zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi”?Kupno mieszkania - czy mogę ingerować w projekt?Jak sprawdzić dewelopera?Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępna z deweloperem?Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?Jak uniknąć strat przy odbiorze mieszkania od dewelopera?Czy nabywcy mieszkań zapłacą za opieszałość gmin?Kto odpowiada za infrastrukturę wokół inwestycji?Ile zapłacisz za wykończenie mieszkania przez dewelopera?Odbiór mieszkania – krok po krokuMieszkanie z rynku wtórnegoPrzed zakupem mieszkania na rynku wtórnym sprawdź prawo własności (odpis księgi wieczystej) , czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich (pisemne oświadczenie sprzedającego) , czy nieruchomość nie jest zadłużona, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany kto inny (stosowne zaświadczenie sprzedający uzyskać może w urzędzie gminy). Poprosić właściciela o udostępnienie kupującemu wszelkich dokumentów dotyczących mieszkania: wysokości opłat (wraz z potwierdzeniem o niewystępowaniu żadnych zaległości), działalności wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (planowane remonty, realizowane działania). Czy kupując mieszkanie na rynku wtórnym łatwiej dostać kredyt?O czym pamiętać przy kupnie mieszkania w wielkiej płycie?Ile trwa proces zakupu mieszkania na rynku wtórnym?Co trzeba wiedzieć kupując mieszkanie na rynku wtórnym?Uważaj na służebnośćJak wygląda kupno mieszkania od komornika?Czy warto kupić mieszkanie na starówce?Warto wiedzieć, że mieszkania w bloku z wielkiej płyty dzielimy na zamknięte i otwarte. System zamknięty uniemożliwia nam ingerencję w układ mieszkania, wszystkie mieszkania w pionie mają ten sam rozkład. System otwarty umożliwia nam nieco większe przeróbki w mieszkaniu, a poszczególne kondygnacje nie mają tego samego na mieszkanieAby złożyć prawidłowy wniosek o kredyt potrzebne będą dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości, m. in.: umowa przedwstępna z deweloperem, odpis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów dla działki, na której realizowana jest inwestycja. Do wniosku dołączamy również dokumenty dotyczące samego dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (odpis KRS) i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeżeli budowa została zakończona, do wniosku powinno zostać załączone pozwolenie na użytkowanie. Trzeba pamiętać, aby dołączane do wniosku decyzje były prawomocne. W przypadku, gdy osoby reprezentujące dewelopera nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowym, wśród dokumentów powinny znaleźć się również kopie ich mieszkaniaPrzy odbiorze mieszkania skorzystaj z usług wykwalifikowanego inspektora nadzoru budowlanego - koszty nie są duże, a jego pomoc może okazać się nieoceniona. Idąc na odbiór mieszkania weź ze sobą umowę, projekt mieszkania oraz schemat instalacji. Koniecznie rozlicz się z deweloperem według powierzchni, która jest w ostatecznym akcie notarialnym - prawo nie określa jednoznacznie jak deweloperzy powinni mierzyć mieszkania (możesz zyskać lub stracić nawet 2-3 m). Sprawdź dokładnie posadzki, ściany, instalacje, okna i drzwi - wszystkie wady i usterki wpisz do protokołu zdawczo-odbiorczego. Deweloper jest zobowiązany do ich naprawy i określenia czasu w jakim to zrobi. Pamiętaj, to deweloper jest stroną umowy i jako generalny wykonawca odpowiada za całość inwestycji. Niedopuszczalną praktyką jest usprawiedliwianie wad i niedociągnięć zaniedbaniem obowiązków przez podwykonawcę. Zakup nieruchomości to zawsze poważna decyzja – można wybrać mieszkanie albo dom z rynku pierwotnego lub wtórnego albo też z licytacji komorniczej. To świetne okazje, by znaleźć wyjątkowe okazje. Jak to wygląda i jak sfinalizować taką transakcję? Zajęcie nieruchomości przez komornika W trakcie egzekucji komorniczej mogą zostać zajęte różne elementy majątku dłużnika – między innymi nieruchomościami, np. domy zakupione przy pomocy kredytu hipotecznego, który nie był spłacany. Bank ma wtedy prawo dochodzić swoich roszczeń. Na aukcje komornicze trafiają też domy czy mieszkania z „czystą hipoteką” albo w wyniku rozwodu, jeśli rozstający się małżonkowie nie potrafią wypracować kompromisu. Publiczne licytacje domów Aukcje te są poza tym publiczne – nie wymagają one dużego zaangażowania, można dowiedzieć się o danej licytacji z ogłoszeń i zgłosić chęć udziału. Budzą one powszechne zainteresowanie, gdyż w ten sposób można kupić nieruchomość za cenę niższą od rynkowej. Ich zakup różni się jednak od tradycyjnego sposobu zakupu nieruchomości, gdyż przebiega on w formie aukcji – wygrywa osoba, która zaproponuje najwyższą cenę. Licytacje komornicze domów krok po kroku Na temat licytacji komorniczych nieruchomości krąży wiele mitów – dla jednych jest to wysokie ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, dla drugich zaniedbane domy albo zadłużone mieszkania do generalnego remontu. Tymczasem są one również szansą, by znaleźć propozycje wyjątkowe – w przystępnej cenie i w dobrym stanie. Jednak znajomość zasad, według których odbywają się licytacje komornicze, a także świadoma decyzja o udziale w licytacji komorniczej może być dobrym sposobem na zakup domu w cenie niższej niż stawki rynkowe. Na aukcjach można znaleźć bardzo różne domy i mieszkania – zarówno o niskim, jak i wysokim standardzie, nawet luksusowe wille i posiadłości w świetnej lokalizacji. Przebieg licytacji komorniczej – dom od komornika Obwieszczenie o licytacji. Muszą pojawić się co najmniej na 2 tygodnie przed licytacją komorniczą – dzięki nim można zobaczyć domy wystawione na licytacje przez komornika. Są dostępne online oraz w sądzie rejonowym, urzędzie gminy oraz prasie lokalnej. Udział w licytacji. Każdy, kto posiada zdolność do czynności prawnych, może wziąć udział w licytacjach komorniczych. Nie może to być jednak ani dłużnik, ani komornik czy też bliscy członkowie jego rodziny. Wpłata wadium. By wziąć udział w licytacji komorniczej, należy wpłacić tzw. wadium najpóźniej do dnia poprzedzającego aukcję. Wysokość wadium to 1/10 kwoty oszacowania. Zalicza się je na poczet spłaty w razie wygranej, a w przypadku przegranej jest ono zwracane. Licytacje domów – przebieg. Przebiega w obecności i pod kontrolą sędziego lub referendarza sądowego. Komornik przedstawia najważniejsze informacje na temat licytacji oraz domu, później rozpoczyna się właściwa licytacja komornicza. Gdy zostanie ustalona najwyższa cena i nie dochodzi do jej przebicia, komornik trzykrotnie ją wymienia i wskazuje osobę wygraną. W określonym czasie trzeba wpłacić resztę kwoty, a dom będzie wolny od obciążeń – stanie się własnością osoby wygrywającej licytację. Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów związanych z nabyciem nieruchomości jest zdecydowanie się na udział w licytacji komorniczej. Dzięki takiemu rozwiązaniu można zaoszczędzić nawet ponad 30% wartości lokalu. Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak przeprowadzić zakup mieszkania od komornika krok po kroku. Skąd dowiedzieć się o licytacji komorniczej? Nieruchomość może trafić na licytację dopiero po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, w wyniku którego komornik jest uprawniony do oszacowania wartości lokalu i przygotowania jego szczegółowego opisu. Wszystkie te informacje zostają następnie przedstawione w ogólnodostępnych obwieszczeniach, publikowanych w dedykowanych serwisach internetowych. Jednym z najbardziej obszernych źródeł jest portal prowadzony przez Krajową Izbę Komorniczą. Na stronie można łatwo znaleźć różnego rodzaju aukcje komornicze dotyczące nieruchomości (np. domy, grunty, mieszkania, czy garaże). Duże udogodnienie stanowi możliwość sprecyzowania typu mienia, kategorii, województwa, miasta, a nawet daty licytacji i słów kluczowych, co znacząco zwiększa efektywność przeszukiwania bazy. Zasady licytacji komorniczej nieruchomości w pigułce Pierwszym krokiem każdej osoby zainteresowanej nabyciem danej nieruchomości powinien być kontakt z komornikiem. W kancelarii można zapoznać się z dodatkowymi szczegółami związanymi z danym lokalem, ponadto podczas spotkania trzeba też ustalić termin oglądania wskazanego mieszkania. Dzień przed licytacją należy wnieść rękojmię. W licytacji może uczestniczyć niemal każdy zainteresowany, oprócz dłużnika, rodziny komornika, osób odpowiadających za organizację licytacji pod względem urzędowym. Licytacje komornicze charakteryzują się trybem ustnym – przebicie oferty następuje w wyniku zaproponowania kwoty wyższej niż 1% ceny wywoławczej. Wygrana licytacja komornicza mieszkania – i co dalej? Po wygraniu licytacji sąd wydaje specjalne postanowienie, a nabywca jest zobowiązany do uregulowania należności w wyznaczonym terminie. Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych zaświadczeń z sądu można przystąpić do organizacji spraw dotyczących np. eksmisji lokatorów. Licytacje komornicze stanowią atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które chcą zaoszczędzić na kupnie nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że cały proces – od znalezienia aukcji po wprowadzenie się do lokalu – może zająć nawet kilka lat. Największe problemy mogą stwarzać niechętni do wyprowadzki lokatorzy, dlatego koniecznie trzeba jeszcze przed przystąpieniem do licytacji przeanalizować wszystkie scenariusze i oszacować ryzyko związane z tego typu przedsięwzięciem. Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest obecnie – dzięki najnowszym zmianom w prawie – mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość wielu nadużyć skutkujących skutecznym uprzykrzeniem życia nabywcom. Pozwolę sobie na wstępie przedstawić w skrócie postępowanie i skutki decyzji organów w postępowaniu o przysądzenie nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości odbywa się w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 962 Kodeksu cywilnego – przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Pamiętać należy, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu; cenę wywołania; sumę rękojmi; termin uiszczenia ceny nabycia; ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego – po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Stosownie do art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. § 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak z powyższego wynika, prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności wywołuje wiele skutków materialnoprawnych. Przede wszystkim przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ponadto powoduje: przejście na nabywcę pożytków naturalnych i cywilnych z nieruchomości, przejście na nabywcę obowiązku ponoszenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości; świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się tego postanowienia lub po tym dniu. Pojęcia „daniny publiczne” i „świadczenia publicznoprawne” są tożsame; są to podatki, opłaty, dopłaty, które obejmują np. podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłaty za usuwanie drzew, opłaty za emisję pyłów i gazów, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci, dopłata do kosztów inwestycji publicznych, przejście na nabywcę praw i obowiązków dłużnika wynikających ze stosunku najmu i dzierżawy – zgodnie z przepisami normującymi te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej, wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości; w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Do skutków procesowych prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości należy zaliczyć powstanie: tytułu do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, tytułu wykonawczego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń, a także eksmisji osób zajmujących te pomieszczenia (art. 999 § 1), tytułu – wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji – do wykreślenia w księdze wieczystej (zbiorze dokumentów) wszelkich praw, które według planu wygasły, podstawy do wykreślenia wszelkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomości jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką. „Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ale jest wpis bezpłatnego użytkowania na rzecz określonych w księdze wieczystych podmiotów, co – jak wynika z powyższego – może pozostać w mocy pomimo przysądzenia Panu własności nieruchomości. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wreszcie według art. 1003 „§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”. Odpowiedzieć już konkretnie na Pańskie pytanie, czy nabycie tej konkretnej nieruchomości może wiązać się dla jego nabywcy z ryzykiem, można odpowiedzieć, że to zależy od postawy lokatora. Może przez swoje zachowanie i notoryczne zaskarżanie postanowień sądu lub komornika skutecznie wydłużać w czasie postępowanie. Przed nowelizacją część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości. Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany. Gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. W międzyczasie konieczne będzie wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd, wydając orzeczenie w sprawie, wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne. Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora, nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopiero gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie ich do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego. Zaznaczam, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. Pozew o eksmisję podlega opłacie w wysokości 200 zł. Postępowanie może trwać w zależności od obciążenia sądu sprawami (odległe terminy odroczenia rozpraw – nawet do kilku miesięcy – a potrzebne będzie kilka posiedzeń). Ponadto koszt postępowania eksmisyjnego, które będzie musiał ponieść Pan (w razie niewypłacalności dłużnika ich odzyskanie może być niemożliwe). Proszę wziąć pod uwagę obciążające lokal prawo użytkowania na rzecz wskazanych w księdze wieczystej podmiotów i zasięgnąć informacji u komornika, czy użytkowanie to według planu podziału zostanie usunięte. W przeciwnym razie będzie obciążało nieruchomość ze szkodą dla Pana. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Aukcje komornicze budzą coraz większe zainteresowanie. Choć nadal nie brak związanych z nimi uprzedzeń, mitów i przekłamań. Faktem niezbitym pozostaje jednak to, że w pierwszej turze licytacji można kupić mieszkanie, samochód a nawet komputer czy kawał pola za 3/4 ceny oszacowanej przez biegłego, czyli mimo atrakcyjnej ceny i tak rzadko udaje się sprzedać nieruchomości czy ruchomości dłużnika za pierwszym razem. Zainteresowani kupnem liczą na brak chętnych w pierwszym terminie i ruch zaczyna się na drugiej licytacji, kiedy cena wywoławcza spada do 2/3 oszacowanej wartości. Takiego zysku nie da żadna Ostatnio, przynajmniej w moim rewirze jest znacznie więcej chętnych na grunty niż mieszkania czy domy - mówi Rafał Łuszczek, szef Izby Komorniczej w Katowicach. Czy to ogólny trend nie wiadomo, bo nikt nie prowadzi statystyk zbiorczych a tylko w naszym województwie działa prawie 130 komorników, których po kolei trzeba by zapytać. Projekty domów nowoczesnych często uwzględniają zastosowanie rozwiązań ekologicznych w która wygra licytację, ma zazwyczaj dwa tygodnie od uprawomocnienia się licytacji na wpłatę reszty kwoty, ale może wnioskować o wydłużenie tego czasu o kolejne 14 dni. Pozostałym uczestnikom rękojmia jest zwracana - tak stanowią przepisy. Okazuje się, że niektóre banki mają już specjalne linie kredytowe dla klientów, którzy chcą w tak ekspresowym tempie kupić nieruchomość. Odpada bowiem nawet jej wycena co jest konieczne przy kredytowaniu, bo robi to z urzędu biegły. No i zakup jest poniżej wartości, co daje gwarancję zysku dla banku nawet gdyby nowy właściciel zapomniał o ciążącym na nim Kaczmarek z Katowic szuka mieszkania dla córki, ale jak twierdzi, od komornika by nie kupiła. - Dla mnie to żerowanie na nieszczęściu innych ludzi - mówi stanowczo i zamyka się, że nieszczęściem może być też zakup mieszkania dla nowego właściciela. Iwona Ż. od 2009 r. nie może się wprowadzić do swojego mieszkania, bo rodzina skutecznie torpeduje w sądzie sprawę o przekazanie prawa do lokalu, wykorzystując wszystkie niedoskonałości można kupićKomornik licytuje ruchomości (samochody, telewizory, obrazy, komputery) i nieruchomości, czyli mieszkania, lokale użytkowe, sklepy i działki budowlane. Każdy przedmiot licytacji można najpierw zajmuje tylko auta w pełni opłacone przez dłużników. Wzięte w leasing lub kupione na raty go nie interesują. Aukcje dotyczące nieruchomości odbywają się w sądzie, a ruchomości licytuje komornik samodzielnie, w wyznaczonym przez siebie mieszkania krok po krokuZgodnie z art. 955 kpc. komornik ma obowiązek ogłosić licytację w "poczytnym dzienniku w danej miejscowości". Ponadto: w budynku sądu, lokalu organu gminy i tam należy szukać informacji o wystawionych do licytacji przystąpieniem do licytacji nieruchomości trzeba zapłacić wadium (jedną dziesiątą kwoty, na jaką biegły ją wycenił). Osobom, które nieruchomości nie wylicytują, wadium jest najwyższa cena uzyskana przez tzw. przybicie potwierdzone postanowieniem wydawanym przez sąd. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa licytanta, by w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania wpłacił cenę nabycia, pomniejszoną o uiszczone wcześniej wadium. Termin wpłaty można wydłużyć maksymalnie do miesiąca. Jeśli wygrywający licytację nie zapłaci w terminie, to wadium kwota, jaką zapłacimy za dane mieszkanie czy dom, podczas pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania (taka jest cena wywoławcza). Jeśli nie uda się nieruchomości sprzedać, może być ogłoszona druga licytacja. Podczas niej cena wywołania jest obniżana do 2/3 sumy poprzedni właściciel był zadłużony i na nieruchomości ustanowiono hipoteki, to nowy nabywca nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem. Mieszkanie czy dom są kupowane od komornika bez obciążeń. Aby eksmitować z mieszkania dotychczasowego lokatora (jeśli mieszkanie nie jest puste) trzeba uzyskać oddzielnie wyrok w tej sprawie i skutecznie wyprowadzić lokatora do lokalu zastępczego lub socjalnego, o ile takie jest postanowienie byłbyś gotów kupić samochód lub mieszkanie na licytacji?Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera

zakup mieszkania od komornika krok po kroku